速读：

-【京玥兰园】最大的优势是便宜，但与【国誉·未来悦】、【碧桂园和世界】相比，它的得房率最低；

(资料图片)

-【碧桂园和世界】拿地时，官方提倡构建开放式街区，所以这个项目整体是围合式住宅，有部分户型采光会受到影响；

-【国誉·未来悦】已经是准现房的状态，即将开放实体样板间。

最近有一组关于北京楼市的数据：从供给侧看，北京区域目前刚需和改善的库存（新房+二手房）套数占比差不多，都在45%左右，豪宅占比不到10%。但是从成交金额来看，豪宅和改善住宅占比却达到了80%到90%。

这组数据反映了一个容易被忽视的问题：随着房价不断上涨，倾向于入手小面积的“刚需”群体无法承受。这样一来，占据区域市场主流的需求，就成了改善群体，特别是换房需求。这进一步促使供给侧适配需求侧，提供改善型产品，进一步推高了购房总价的门槛。

今天我们要聊的通州，就是改善需求主导的区域。尤其在双限政策实施后，在整体需求明显不足的情况下，刚开盘不久的【京玥兰园】还是卖出了不错的成绩。

01

楼盘情况

2月中下旬，中国能建的新盘【京玥兰园】入市，据现场反馈，开盘当天大户型全部卖完，总销售额达到12.8亿。这话听起来噱头十足，毕竟通州双限购执行了8年，这种火热场景不多见。不过，翻看住建委的新房预售信息可以发现，2月17日开盘的大户型楼栋为6号楼，一共只有28套房源，为135平米户型。而【京玥兰园】总房源数量586套，大部分为75-89平米的较小户型。

因为需求有限，通州区域新盘不多，推盘速度也不快，【京玥兰园】官方曾对外表示，这个项目149天拿地开盘的周期已经刷新了公司自主操盘项目的最快纪录，但这个速度放在北京楼市，其实不算快。而去年七月份开盘的【碧桂园和世界】和2021年10月份开盘的【国誉·未来悦】目前也都还在售卖。

不过，通州的大户型确实比小户型好卖，这一点【京玥兰园】预售价格可以印证，135平米卖到6.3万元/平米，76平米的东西向则低至5.97万元/平米。去年七月份开盘的【碧桂园和世界】也同样是大户型卖得更好，目前基本只剩尾盘，95平米及108平米两个户型剩余房源加起来可能有几十套。【国誉·未来悦】剩下的房源同样是不大不小的90平米和118平米，各余100套左右。

价格方面，如果不算【国誉·未来悦】中政府持有的20%，指导价最高的是【国誉·未来悦】7万元/平米（客户购房价格5.6万元/平米），【京玥兰园】和【碧桂园和世界】的销售指导价都是6.2万元/平米。

02

区位&交通

区位&交通图

这三个盘虽然都在通州，但从区位上看差异不小。通州副中心在地图所示区域的东北方向，【国誉·未来悦】离副中心最近，【京玥兰园】在通州老城区，周边生活配套齐全，距离环球影城也更近，客群中有部分为通州本地的改善需求。而【碧桂园和世界】则是简单粗暴：离地铁近，虽然是含金量没有一号线高的七号线，但还是能直通内城，实现多条地铁站换乘的。

具体来说，【碧桂园和世界】，距7号线万盛西站步行距离450米，约7分钟；【京玥兰园】距离一号线临河里地铁站步行距离1.2公里，17分钟；【国誉·未来悦】距一号线九棵树地铁站步行距离1.5公里，21分钟。

【京玥兰园】卖得好，一个最大的原因就是便宜。另外两个盘都是2021年首批集中供地拿地，了解内情的人都知道，那次供地整体楼面价有多高，直接把房企利润打到最低。

虽然不是同个区域在地价和房价上一般不作比较，但整个通州新盘不多，可选择范围自然也是要扩大些的。横向来看，【碧桂园和世界】楼面地价4.8万/平米，【国誉·未来悦】楼面价3.3万元/平米+政府持有20%，而【京玥兰园】则是在2022年三批次拿地，楼面地价3.06万元/平米。就算有销售指导价在，房企怎么卖还是有很大自主空间，【京玥兰园】的让利空间本身大于另外两个盘。

【京玥兰园】75到90平米的小户型可以低至5.9万/平米以下，总价500万以内，对于刚需群体来说比较友好。而另外两个盘经过一段时间的售卖，剩余户型都是100和108平米，价格也在500万以上。这就是为什么虽然刚需不是通州的主力客群，但【京玥兰园】的小户型卖得仍然不错。另外，同样是100和108平米的户型，【碧桂园和世界】的平米均价也要比【京玥兰园】高2000元左右。

上文有提到，【京玥兰园】位于老城区，生活配套更齐全，附近有北京育才学校通州分校，教育资源也更好些。

客观来看，【国誉·未来悦】最大的不确定性还是在“政府持有20%”上，当时新型共有产权房是首推，几乎没有任何经验可参考，而且后续供地遇冷，市场上也再难见到这类项目。五年后项目该怎么入市，还有不确定性。还有一点，【国誉·未来悦】真的值7万/平米吗？距离城市副中心要8公里，距离运河商务区也要5公里。离城里确实比另外两个项目近，但是又不挨着地铁。从楼盘本身来看倒是不差的，毕竟是竞过高标的项目：高标准洋房、精装交付，而且现在已经是准现房的状态，据说下周要开放实体样板间。

【碧桂园和世界】则是碧桂园在北京为数不多的项目，也是最接近核心区的项目，除了贵以外，基本没有其他问题。因为项目接近尾盘，所以【京玥兰园】入市，对它的冲击也不大。

03

配建&户型

【国誉·未来悦】配建幼儿园，【碧桂园和世界】配建商业综合体和6.46万平国际人才社区，同个组团里也会有幼儿园、小学、中学和一家医院，但还未有明确的落地时间。【京玥兰园】自身配建幼儿园。

值得一提的是，【碧桂园和世界】拿地时，官方提倡构建开放式街区，所以这个项目整体是围合式住宅，有部分户型采光会受到影响。

【国誉·未来悦】90平米、【碧桂园和世界】95平米、【京玥兰园】89平米

从90平米面积段的户型来看，还是【碧桂园和世界】的户型利用率更高，另外两个户型都有比较狭长的过道。朝向方面，虽然都做了三室一厅，但【碧桂园和世界】两个卧室朝南，其他两个楼盘都是两个卧室朝北。整体得房率方面，【碧桂园和世界】在80%—86%之间，【国誉·未来悦】在78%--85%之间，【京玥兰园】则在76%到80%之间，可见【京玥兰园】虽然总价低，但性价比其实值得再斟酌。

两枚小道消息：

1.融创朝阳壹号的施工许可终于在3月1日下发了，让不少担心烂尾的业主稍微放下点心。据说这个楼盘房子都卖得差不多了，施工许可却迟迟没办下来，虽然有央国企作为合作方，但不少业主还是颇为担心，好在现在烂尾风险更小了。

2.去年回龙观卖得超好的珺和府闹出维权了。原本在不利因素一栏被标注为“现状空地”，用途以政府规划为准的地块，要建S2线，距离小区只有75米，噪声振动大概率无法避免。对此，建发方面表示自己并不知情。而规自委给业主们的反馈则称，这块空地本来就是铁路用地。

楼市情况汇总：

中指研究院数据显示，上周楼市整体环比下降，同比大幅提升。一线城市成交面积整体同比提高29%。其中北京成交面积12.26万平方米，环比下降4.5%，同比上升12.4%。库存方面，北京可售套数9.43万套，可售面积1170.7万平米，同比上升10.2%，可售面积环比下降1.1%，为一线城市，甚至杭州、南京、福州等15个重点城市中库存降幅最大。

本周一手房网签数据

本周二手房网签数据

作者|詹方歌

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