房地产行业作为“家”的载体在国民生活中处于重中之重的位置，住宅供应产业的健康发展更是关乎民生的大事。而房地产价格的变动更是直接关乎人们的生活水平。作为世界上经济发达的大国，美国的经济情况一直影响着世界的经济发展，其房地产市场在近几年不断的波动，房地产价格也不断地变化，当中的影响因素值得我们研究。

市场的周期性变化

20世纪90年代初以来，美国的房地产价格呈现上升到下降再到上升的周期性变化规律。尤其从2000年到2006年，美国的次贷抵押贷款迅猛发展，房地产市场一片繁荣，房价迅速增长。

(资料图)

2000年美国现房中位价格是139000美元，而2004年的现房中位价格是185200美元，中位价格在5年内提高了33%，房价年均增长率是6.7%，尤其在2004年更是达到9.3%的高水平。

但是房地产泡沫在2007年初开始破裂，房价开始整体下跌。2012年以来，伴随美国经济复苏，房价开始回升。美国房地产市场的发展变化与利率密切相关。20世纪末，美国网络经济破灭，经济下滑。美联储在三年间，连续调整联邦基金利率来刺激经济增长，结果是将联邦基金利率从6%的水平降到1%，此后联邦基金利率在1%的水平维持了一年。

长期的低利率促使资产价格不断攀升，因此美国房地产市场从1993年底开始，经历了长达12年的上涨期。美联储改变调整方向，开始反向加息，因此到2006年2月联邦基金利率又回到4.5%的水平。连续提高的利率水平引起房价不断下跌，接着引发了大量的房地产贷款违约。

房地产大量的库存及联邦基金利率的上升趋势迫使房地产价格降低，这种情况下借款人不能凭借房地产再融资来偿还旧债，因此房屋价格下行压力又提高。这时银行也不能通过拍卖抵押房产方式全额收回贷款。贷款违约规模越来越大，大量银行破产倒闭，从而引发金融危机。

房地产泡沫渐渐破灭，最终导致了引发严重经济衰退的次贷危机。美国的房地产泡沫与次贷危机关系密切。在美国房价不断升高的过程中，次级抵押贷款风险非常小，几乎可以忽略。因为此时就算贷款人不能按时偿还房地产贷款，银行依然可以通过拍卖抵押房产或者发行资产支持证券的方式，全额收回房地产贷款，银行的风险也非常小。

从信贷规模上看，次贷危机爆发前，美国的房地产信贷规模迅速扩大，房地产开发负债经营，这存在严重的信用风险。从具体数据上看，2006年美国的次级贷款数额超过了一万亿美元，占房地产抵押贷款总额的21%。

后来美联储实施提高基准利率的政策，贷款者不能按时偿还贷款，房地产开发商也面临不断增加的还款压力，出现财务问题，引起银行坏账急剧增加，从而引发金融危机。

次贷危机之后，美国经济复苏,房地产价格又开始上涨。到2017年9月，房价指数超过了2007年的最高点，全美房价指数飞快上涨，房地产市场又呈现繁荣景象。

多因素齐发力

美国房价的变化并不仅仅由一个因素造成，而是许多因素共同起作用的结果。

其中土地成本波动比较大。当土地容易获得时，土地价格相对较低，从而房地产价格较低。当政府限制土地用途使房地产开发商难以获得土地时，土地价格会提高，从而房地产价格也会提高。土地价格的上下波动会对未来住房供给产生影响，从而会影响房地产价格。

当然房价变化的主要原因其实并不是成本高了，而是因为投炒房客、投机客。房屋的空置率可以衡量房地产投机程度的大小。美国的出租空置率从1991年到2000年保持平稳，房地产投机程度小，并且几乎不变。

从总体来看，美国的房屋空置率不高，房地产投机程度小，因此美国的房地产投机因素对整体房地产价格的影响很小。美国的房地产政策和税收政策严格限制了房地产投机。

在国民经济发展过程中，由于房地产业发挥支柱地位、房地产市场失灵及引发的社会问题，政府应该对房地产市场进行宏观调控，这样才能保证房地产市场呈现健康、有序的状态，从而才能保障国民经济的稳定发展。

美国的利率变化对房地产价格的变化产生重要影响，因而利率政策是宏观调控房地产市场的有效政策，发挥重要作用。

20世纪末，美国网络泡沫破裂，股市暴跌，企业迅速收缩投资规模，美国经济整体出现衰退迹象。此时美联储拉开降息序幕，为了刺激经济。美联储改变宏观调控方向，将联邦基金利率从6.5%降到6%。之后美联储又连续13次降息。

这种情况创造了十分宽松的金融环境，各种利率开始下调。而高风险的金融工具广泛运用起来。这个阶段房价一直呈现上升趋势。在宽松的金融环境下，通过膨胀升高，并且住房市场出现泡沫化趋势。

在房地产市场中，对房地产消费和投资产生最大影响的税种是房地产税。美国州政府的有关部门每年都会对房地产价值进行评估，并且用此评估价值作为征收房地产税的依据。

这样美国住房价格上涨幅度就会和个人税收产生密切联系，住房价格上涨不仅表示资产价值增加，而且表示个人税款增加。房产税税收占美国地方财政收入的一半以上，是美国地方正度最稳定并且是最大的收入来源。

政策性住房金融体系也对美国房地产价格产生影响。美国市场经济发达，因此房地产市场依据市场规律运行，美国的房地产市场以商品房为主。美国政府为了解决中低收入家庭住房难题，形成了一套公共住房系统。

但二战后政府财政负担过重，美国政府改革了公共住房政策。允许私人开发商参与公共住房的建设，并且，私人房地产开发商在贷款的情况下存在优惠利率政策，这个政策有效地保障了公共住房的供给。同时，为了解决中低收入家庭的住房问题,也会为中低收入家庭提供贷款担保。

即使在美国高度发达的房地产市场经济模式下，政府政策性住房金融体系仍然不可缺少。保障中低收入家庭住房问题，同时给私人房地产开发商提供利率优惠，鼓励私人房地产开发商参与。这个政策可以避免大量闲置资金流向房地产市场，从而起到调节市场供求的作用，稳定房地产价格。

以美国房地产价格的历史为鉴

美国房价影响因素在不同阶段对房价影响程度和方式不同。通过对美国房地产价格影响因素的研究发现，可支配收入、失业率、联邦基金利率和货币供应量是影响美国房价的重要因素。另外，美国的 GDP 增长率和人口数量因素对房地产价格的影响不显著。不同因素在不同阶段对房价产生不同影响与美国次贷危机的发生密切相关。

不同因素对不同地区房价指数的影响程度不同。可支配收入对南大西洋房价指数的影响最大。失业率对新英格兰地区、中大西洋地区、山地地区和太平洋地区房价指数的影响最大。联邦基金利率对新英格兰地区、中大西洋地区、南大西洋地区和太平洋地区房价指数的影响最大。

从美国房价指数的形状看，美国房价经历了上升、下降、上升的三阶段规律，这是房地产价格发展变化的周期性特征。我国的房地产市场从 1998 年房改以来才开始迅速发展，房地产价格的总体趋势是一直在上升。因此，可以发现我国的房价周期性变化不明显。

我国的房地产市场发展比较晚，并且不成熟。我国的房价可能不会一直上升可能也会经历上升、下降、上升的三阶段规律。因此，当我国房地产市场遭受内部或外部冲击时，若房地产价格出现下降趋势时，也需要政府发挥宏观调控作用，积极运用利率政策和货币政策调控房地产市场。

我国的房地产市场内部存在很大的差异性，东、中、西部的房地产市场明显不同。政府只有充分考虑了不同地区房地产市场的差异，才能对房地产市场进行有效的宏观调控，制定有效的宏观调控政策。

在我国东部地区的房地产市场中，因为房地产需求旺盛，因此政府应当发挥主导作用，并且积极增加房地产供应，充分遏制房地产投机需求，房地产限购政策仍然要发挥一定作用。而对于中部和西部地区，要控制土地和房地产市场的供给结构，因地制宜地制定政策。

美国的人口数量稳定，并且人口结构稳定，因此消费性购房需求相对稳定，投资性购房需求和投机性购房需求会随着利率的变化而变化。美国严格抑制投机性购房需求，因此美国的房地产投机程度很小。美国的房地产需求更多的表现出的是投资性购房需求。这也是成熟的房地产市场的特点。

目前我国的房地产市场发展时间短，发展程度低.并且我国人口数量巨大，房地产供给和需求不匹配，因此造成我国的消费性购房需求旺盛，并且伴随着投资性和投机性购房需求。

为了我国房地产市场的健康发展，我国要保证居民的消费性购房需求，在满足消费性购房需求的基础上，抑制投机性购房需求，促进投资性购房需求。

房价的增长速度始终快于人们收入的增长速度，房地产市场最终就会产生问题。为了解决中低收入家庭的住房问题，需要完善住房保障体系。住房保障体系一般可以分为实物配租和货币补贴两种形式。

实物配租主要包括经济适用房、廉租房及经济租赁房三类，再具体的实践中，可以依据房价的变动幅度，适当增加或者减少实物配租的数量和种类。货币补贴是对住房困难户的住房、租房提供经济支持，缓解其住房问题，健全福利体制。唯有如此，才能促进房地产业健康、稳定发展。

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